В каких случаях и сколько придется заплатить с продажи недвижимого имущества в 2024 году, кто имеет льготы по налогу, в каких случаях его не нужно платить и другие нюансы — рассказывает «РБК-Недвижимость»

С 2025 года в России вводится прогрессивная шкала на доходы физических лиц (НДФЛ). Изменения затронут сделки с недвижимостью. Сейчас с продажи недвижимости физлица платят налог по ставке 13%. Но он платится не со всей суммы, вырученной от продажи, а с разницы между стоимостью покупки и продажи.

Рассказываем, когда наступает обязанность по уплате НДФЛ, в каких случаях налог с продажи платить не надо, как изменятся налоговые ставки с 2025 года и как рассчитать налог и уменьшить его.

Правила уплаты налога с продажи квартиры в 2024 году
Расчет НДФЛ при операциях с недвижимостью
В этом году правила уплаты налога с продажи недвижимости для физлиц не меняются. После продажи квартиры необходимо подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года. Сделать это можно онлайн через личный кабинет на сайте ФНС. В декларации указываются доход, который был получен с продажи, и сумма вычета. Если вычет не покрыл налог, то его нужно заплатить до 15 июля.

Размер налога для физлиц в 2024 году стандартный — 13%, но в 2025 года он вырастет и составит:

13% с дохода до 2,4 млн руб.;
15% с дохода выше 2,4 млн руб.
«Налог платится не со всей суммы, вырученной от продажи, а с разницы между стоимостью покупки и продажи. Поэтому некоторые граждане пытаются схитрить и, чтобы уменьшить налог, пишут в договоре неполную сумму сделки. Делать так не стоит, потому что налоговые инспекторы сравнивают стоимость продажи квартир с их кадастровой стоимостью», — отметила к. э. н., управляющий партнер ГК «Академия успешного бизнеса» Эльвира Митюкова.

В 2024 году, как и в предыдущие годы начиная с 2022-го, в декларации 3-НДФЛ можно не указывать доходы от продажи недвижимости, если она находится у вас в собственности менее трех или пяти лет, при условии, что доход от продажи не превышает 1 млн руб., а для иного имущества (гаражи, автомобили и т.д.) — 250 тыс. руб. Это касается как одного крупного объекта, так и нескольких недорогих. Главное, чтобы не был превышен лимит.

Если же доходы от продажи имущества превышают допустимый размер, декларацию 3-НДФЛ представить все равно придется. В 2025 году данные правила также будут продолжать свое действие.

Льготы для дольщиков
В 2024 году продолжат свое действие налоговые льготы для дольщиков, введенные в 2022 году, — покупателей квартир в новостройках, участников жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), а также тех, кто купил квартиру по переуступке прав требования по договору долевого участия (ДДУ). Для данных участников долевого строительства срок владения отсчитывается с момента полной оплаты ДДУ. Ранее отсчет срока владения квартирой начинался с момента регистрации права собственности на нее.

Другие изменения в налогообложении имущества физлиц
Льготы и перерасчет
В конце 2020 года изменились правила перерасчета ранее исчисленных имущественных налогов для физлиц. В первую очередь это касается пенсионеров, инвалидов, ветеранов боевых действий и других категорий льготников. В соответствии со ст. 407 Налогового кодекса они освобождаются от уплаты налога на имущество. Закон устанавливает пять видов недвижимого имущества, в отношении которых может быть предоставлена льгота, в том числе квартира (комната), жилой дом и гараж. Льгота предоставляется в отношении только одного объекта каждого вида.

Минимальный срок владения
В 2024 году были приняты изменения, касающиеся минимального срока владения недвижимости, отметила партнер юридической компании «Мокров и Партнеры» Анастасия Елисеева:

Для земельного участка, часть которого изымается для госнужд (например, для строительства железной дороги). С 2024 года срок владения новым участком, полученным в ходе раздела, будет считаться с момента владения старым участком, а не новым, как было раньше;
При продаже жилых помещений или доли (долей) в них, образованных в результате раздела, перепланировки или реконструкции, срок владения образованных жилых помещений также будет исчисляться с момента регистрации права собственности на исходную недвижимость;
Продажа доли в объекте недвижимости, которое было куплено с помощью маткапитала. Например, квартира была куплена в ипотеку мамой — владелицей сертификата. После погашения ипотеки ребенку и отцу ребенка были выделены доли. Срок владения долями папой и ребенком теперь будет исчисляться с даты регистрации этого объекта в собственность мамы.

Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом
НДФЛ начисляется с дохода, а не с вырученной суммы от продажи недвижимого имущества, и не взимается в следующих случаях:

недвижимость была куплена до 1 января 2016 года, на момент продажи прошло три года владения имуществом;
если квартира приобретена после 1 января 2016 года, то по истечении пяти лет владения можно продать имущество без уплаты НДФЛ;
если помещение было приобретено дороже, а продано дешевле, но не менее чем за 70% кадастровой стоимости. Кадастровая цена исчисляется на 1 января года, в котором был подписан договор купли-продажи;
квартира продана по той же цене, что и была приобретена, и эта сумма не меньше 70% кадастровой стоимости.
если такой объект находился в собственности в течение минимального предельного срока владения. Для большинства случаев это пять лет. Для наследования, дарения, приватизации — три года. «При этом субъекты могут уменьшить предельный срок владения вплоть до нуля (п. 6 ст. 217.1 НК РФ). Если такое произойдет в вашем регионе и условия будут соответствовать продаже вашей недвижимости, НДФЛ также платить не придется», — пояснила Эльвира Митюкова;

С 1 января 2022 года семьи с двумя и более детьми освобождаются от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже жилой недвижимости независимо от того, сколько по времени она находилась в их собственности. Нововведение распространяется и на те случаи, если доходы от продажи объекта имущества получает несовершеннолетний ребенок из такой семьи. Подробнее об этом читайте здесь.

Во всех остальных случаях НДФЛ взимается с дохода от продажи квартиры.

Как уменьшить налог с продажи квартиры
Если вы продаете квартиру, то с точки зрения государства получаете доход. Если вы продали недвижимость раньше, чем наступил минимальный срок владения, то должны заплатить налог с продажи. Российским законодательством предусмотрены льготы, которые могут существенно снизить налогооблагаемую базу — сумму, которую вам заплатили за квартиру. Налог придется заплатить не со всей суммы, вырученной с продажи квартиры, а с разницы между покупкой и продажей. С этой суммы платится 13% налога. Основание: пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Налоговый кодекс РФ предусматривает несколько вариантов вычета. Чтобы им воспользоваться, нужно документально подтвердить расходы на покупку квартиры. Для подтверждения расходов, как правило, предоставляются следующие документы: договор купли-продажи и акт приемки-передачи, приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и другие.

Имущественный вычет позволяет уменьшить налогооблагаемую базу на сумму доходов, полученных от продажи имущества за календарный год. НК РФ устанавливает верхнюю границу вычета в размере 1 млн руб.

То есть если вы за год продали одну квартиру за 10 млн руб., то сможете уменьшить налогооблагаемую базу до 9 млн руб. Если вы продали две квартиры (одну за 5 млн руб., другую за 10 млн руб.), общая сумма налогооблагаемого дохода составит 14 млн руб. (5 млн руб. + 10 млн руб. — 1 млн руб. = 14 млн руб.). Если ваш доход от продажи квартиры меньше, чем 1 млн руб., то НДФЛ уплачивать не нужно.

Различные нюансы применения и расчета налога с продажи квартиры
При расчете налога с продажи квартиры могут возникать различные нюансы в его подсчете, сроке действия, льготах и других правилах. Юрист разобрал на примере некоторых кейсов правила расчета и применения НДФЛ на недвижимое имущество физических лиц.

Платит ли пенсионер налог с продажи квартиры
Пенсионер, как и любой другой гражданин, должен заплатить НДФЛ при продаже квартиры (ст. 214.10 НК РФ). Доходы от продажи квартиры подлежат обложению НДФЛ в установленном порядке и не зависят от статуса собственника квартиры (является лицо пенсионером либо нет). В то же время пенсионеры имеют некоторые имущественные льготы.

Как получить налоговый вычет с продажи квартиры
Имущественный налоговый вычет, связанный с продажей недвижимости, можно применять неограниченно. Но есть ограничение — предельный размер вычета 1 млн руб., или 250 тыс. руб. в налоговом периоде.

Для того чтобы воспользоваться правом на вычет, налогоплательщику требуется:

заполнить налоговую декларацию по окончании года (форма 3-НДФЛ);
подготовить копии документов, подтверждающих факт продажи имущества. Это могут быть копии договоров купли-продажи имущества, договоров мены и т. д.;
если налогоплательщик заявляет вычет в сумме расходов, непосредственно связанных с приобретением продаваемого имущества, дополнительно подготовить копии документов, подтверждающих такие расходы (приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и т. п.), а также иные документы, подтверждающие факт приобретения продаваемой квартиры, например договор купли-продажи;
подать декларацию можно в налоговую, копии документов (оригиналы нужно иметь при себе) можно представить по месту жительства или через личный кабинет налогоплательщика для физлиц.