Договор дарения доли в квартире: как правильно оформить
Эксперты разъясняют последовательность действий и нюансы оформления договора дарения недвижимости
Дарение доли в квартире часто используется во внутрисемейных отношениях, такая сделка является безвозмездной. Процедура оформления имеет много нюансов и условий. Вместе с экспертами разбираемся, в чем заключаются особенности дарения недвижимости и как правильно все оформить.
Что такое договор дарения доли
Договор дарения доли — это один из способов распорядиться имуществом, находящимся в общей долевой собственности. Доля каждого из сособственников может быть определена (долевая собственность), а может остаться неопределенной (совместная собственность). Подарить долю можно только в случае, если она выделена в натуральном виде, говорит старший юрист юридического бюро «Мозго и партнеры» Светлана Макарова.
Что дает дарение доли, какие нормативно-правовые акты регламентируют
Дарение в соответствии с ч. 1 ст. 572 Гражданского кодекса — распространенный способ безвозмездной передачи имущества в собственность третьему лицу. Это один из популярных способов передачи собственности на объект недвижимости между близкими родственниками или супругами.
Например, когда у супругов есть желание, чтобы недвижимость полностью юридически принадлежала одному из них: в этом случае сначала проводят раздел имущества, а затем один супруг дарит второму свою долю. Часто бывает, что один из супругов хочет безвозмездно передать долю ребенку. Дарение доли третьему, постороннему лицу также встречается. Договор дарения оформляется в простой письменной форме и в некоторых случаях подлежит нотариальному удостоверению, добавляет руководитель направления регистрации товарных знаков юридической группы «Совет» Григорий Березин.
Особенность дарения доли
Дарение доли является безвозмездной сделкой и поэтому не требует предлагать долю другому сособственнику или уведомлять его о дарении. Правило о преимущественном праве приобретения доли действует только при ее возмездном отчуждении (п. 2 ст. 246 Гражданского кодекса), объясняет Светлана Макарова. По словам эксперта, если дарение доли осуществляется одним из супругов или несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет, то требуется, соответственно, нотариально оформленное согласие другого супруга или законного представителя несовершеннолетнего, говорит эксперт.
Как подготовить договор дарения доли квартиры
Договор дарения доли заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению (п. 1 ч. 1.1 ст. 42 ФЗ-218).
Помимо подготовки договора, юрист осуществит проверку правоустанавливающих документов на квартиру и иных необходимых документов для безопасности совершения сделки, разъясняет Григорий Березин.
Налогообложение и степень родства
По общему правилу на одаряемого ложится налоговое бремя в случае получения в дар недвижимого имущества. Для граждан России размер налоговой ставки составит 13% от кадастровой стоимости квартиры в соответствии со ст. 224 Налогового кодекса, говорит Григорий Березин. Законодательством также определены категории лиц, которые освобождаются от уплаты налога. К ним относятся родственники дарителя:
•супруг;
•братья и сестры (в том числе не полнородные);
•дети (в том числе усыновленные);
•родители;
•дедушки и бабушки;
•внуки.
Сколько стоит договор дарения доли
В соответствии с п. 5 и п. 1 ст. 333.24 Налогового кодекса за обязательное нотариальное удостоверение договора дарения доли в праве общей собственности на недвижимое имущество уплачивается госпошлина в размере 0,5% суммы договора (кадастровая стоимость), но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб. Пошлина за государственную регистрацию перехода права собственности составляет для физических лиц 2 тыс. руб. (п. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса), разъясняет Светлана Макарова.
Как подать договор дарения на регистрацию
1. Собрать документы для регистрации договора:
заявление (заполняется на месте);
паспорта дарителя и одаряемого;
дарственная (заверяется нотариусом);
письменное заявление о согласии от остальных владельцев (если требуется);
выписка из ЕГРН МФЦ;
техпаспорт и поэтажный план БТИ.
2. Подать документы в Росреестр через МФЦ
В некоторых случаях для подачи документов в Росреестр требуется, чтобы договор был заверен нотариусом. Договор дарения обязательно подлежит нотариальному заверению в следующих случаях:
когда недвижимость отчуждается несовершеннолетним или лицом, признанным ограниченно дееспособным;
при отчуждении долей в праве общей собственности на квартиру (за исключением случаев, когда все собственники дарят свою долю в рамках одной сделки).
Во всех иных случаях нотариальное удостоверение необязательно и может применяться только по желанию сторон сделки, говорит Григорий Березин.
3. Через 10 дней после обращения одаряемый должен прийти в МФЦ для получения выписки из ЕГРН
В ней он будет указан в качестве нового собственника.
Можно ли оспорить договор дарения
Иногда бывают ситуации, когда должник, не желая расплачиваться с кредиторами, дарит квартиру третьему лицу. То есть договор заключен не с целью передачи квартиры, а с целью «спрятать» имущество. В этом случае договор дарения можно оспорить в суде и признать сделку мнимой, говорит Григорий Березин. Иным основанием для оспаривания будет являться установление притворности сделки, то есть сделки, которая прикрывает собой другую сделку. Например, заменяет собой договор купли-продажи, добавляет эксперт.
Отмена и отказ от дарения
Светлана Макарова поясняет, что Гражданский кодекс предусматривает также случаи, когда в судебном порядке договор дарения может быть отменен дарителем (ст. 578 ГК РФ):
•одаряемый совершил противоправный акт покушения на жизнь дарителя или членов его семьи либо человек, на имя которого подписали договор дарения, нанес телесные повреждения дарителю;
•обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты;
•когда даритель переживет одариваемого человека (обязательное условие применения данного пункта закона — прямое указание на него в договоре дарения).
Даритель также вправе отказаться от исполнения договора, если после его заключения имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни (ст. 577 ГК РФ), резюмирует Светлана Макарова.