Апартаменты дешевле московских квартир на 10–30%. Именно на столько они могут подорожать, если их приравняют к жилью. Стоит ли инвестировать в этот формат недвижимости в ожидании реформы?

Правовой статус апартаментов, согласно поручению Владимира Путина правительству, должен быть законодательно закреплен до 1 августа 2021 года. В действующем законодательстве определения «апартаменты» не существует. Что даст определение статуса? Будут ли апартаменты приравнены к классическому жилью? И если да, то по какому принципу? К чему готовиться владельцам такого формата недвижимости? Ответов на эти вопросы пока нет, принципы «легализации» апартаментов только разрабатываются.

Между тем в 2020 году банки заметили двукратный рост спроса на апартаменты. Это сразу же отразилось и на стоимости московских апартаментов, которые за год подорожали на 20%. Ряд экспертов увидели возможность дальнейшего роста цен. Стоит ли покупать апартаменты прямо сейчас в надежде на дальнейший рост их стоимости?

Купить апартаменты, чтобы заработать
Возможное присвоение апартаментам статуса жилья может быть выгодным для покупателей такой недвижимости, считают опрошенные «РБК Недвижимостью» эксперты. Сейчас в Москве апартаменты стоят в среднем на 10–30% дешевле квартир. Эта разница нивелируется в случае смены статуса, на чем может заработать собственник.

Правда, пока неизвестно, какие апартаменты затронет амнистия. Меньше всего шансов у реконструированных промышленных зданий, считает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая: такие объекты не соответствуют санитарно-эпидемиологическим нормам и располагаются на территориях, лишенных социальной инфраструктуры. Скорее всего, амнистия коснется апартаментов, расположенных в одном жилом комплексе с квартирами, считает она. «Потенциальным покупателям надо дождаться, когда парламентарии назовут четкие критерии, по которым апартаменты делятся на жилые и нежилые, утвердят механизм получения нового статуса и определят, сколько будет длиться амнистия», — говорит эксперт.

Законопроект, который введет в российское законодательство понятие «многофункциональное здание» для определения правового статуса апартаментов, пока обсуждается в профильных комитетах Госдумы. Известно, что апартаменты признают жилым помещением при условии безопасности проживания в них. При этом собственники апартаментов не получат субсидий и льгот на оплату услуг ЖКХ. Неопределенность процесса легализации апартаментов — главная опасность инвестиционной покупки подобной недвижимости, на которую указывают эксперты.

Апартаменты для жизни
Если же апартаменты приобретаются для проживания или сдачи в аренду и покупателю не столь важен их юридический статус (жилье или нежилая недвижимость), то эксперты не советуют тянуть со сделкой. «Цены на апартаменты, так же как и на жилье, в последние годы динамично растут. Если вы нашли подходящий по характеристикам и локации вариант — покупка в любом случае будет выгодна здесь и сейчас. К тому же, если апартаменты в дальнейшем действительно станут жильем, рост цен будет куда более выраженным. Такие объекты могут вырасти в цене как минимум на 10%», — уточнила Ирина Доброхотова из «Бест-Новостроя».

Как дорожали апартаменты в Москве
Первые апартаменты в Москве начали строить в начале 2010-х годов. По данным компании «Метриум», в Москве с 2013 года продажи апартаментов велись в 263 проектах.

Если смотреть на рынок апартаментов в ретроспективе последних шести лет, то цены на данный вид недвижимости, как и объем предложения, существенно изменились. Например, в конце 2014 года на столичном рынке новостроек экспонировалось 70 проектов с апартаментами во всех классах общей площадью 519 тыс. кв. м. К концу 2020 года объем предложения в квадратных метрах сократился до 404 тыс. кв. м, хотя количество проектов на экспозиции выросло до 112, подсчитали в компании «Бест-Новострой».

Что касается цен, то в наиболее доступном сегменте — комфорт-классе — апартаменты с 2014-го к концу 2020-го подорожали почти на 51%, в бизнес-классе рост цены составил 33%, а элитные объекты выросли в цене почти вдвое (на 97%). В элитном классе вопрос регистрации по месту жительства не влияет на ценообразование, ключевую роль играет качество строительства и адрес проекта, в этом смысле элитные апартаменты практически не отличаются от элитных квартир, в которых цена метра к концу 2020 года тоже перевалила за 1,1 млн руб. (по данным «Бест-Новостроя»).